176 Hektaren. 200 zusätzliche Einwohnende.
Das Erste sind die bestehenden Wohn- und Mischzonen von Rheinfelden. Das Zweite ist, was die neue Nutzungsplanung dort bis 2040 an Wachstum vorsieht. Nicht meine Rechnung, sondern die aus dem Planungsbericht.
Daneben stehen 24 Hektaren Schlüsselgebiete. Dort wohnen heute 95 Personen. Sie bringen rund 2'300.
Die Wohnzone W2 umfasst 62 Hektaren. Sie bringt 32.
Die Ausnützungsziffern bleiben, wo sie sind. 0.4 in der W2, 0.6 in der W3, 0.8 in der W4.
Warum, schreibt die Stadt selber: Wegen der grossen Areale sei der wirtschaftliche Druck für eine Innenentwicklung in den bebauten Zonen «gering».
Nur ist eine Dichte keine Zahl, die man setzt und danach begründet. Welche Dichte anzustreben ist, muss aus einer Interessenabwägung hervorgehen, und eine Bauzone muss am Ende bebaubar sein. Im Planungsbericht steht das Ergebnis. Die Abwägung, warum in den Quartieren nichts dazukommt, steht nicht darin.
Dabei plant Rheinfelden mehr Kapazität, als der Kanton vorsieht, 17'100 statt 16'400 Einwohnende. Die Stadt will also mehr. Sie plant es nur nicht dort, wo heute schon jemand wohnt.
Das trifft jede Eigentümerschaft, die in den nächsten Jahren ohnehin an der Reihe ist. Die Erneuerungsrate des Gebäudebestands liegt bei ein bis drei Prozent pro Jahr. Ein Haus kommt also nur alle paar Jahrzehnte an den Punkt, an dem grundlegend investiert wird.
Fällt dieser Punkt in eine Zeit, in der die Zone nicht mehr hergibt, wird gebaut, was erlaubt ist, und nicht, was der Ort tragen würde. Danach ist die Parzelle für eine Generation festgelegt, auf die Dichte von heute. Das ist der teuerste Fehler in diesem Verfahren, und er passiert lautlos.
Bis zum 30. Oktober läuft die Mitwirkung. Danach erst wieder die Einwendung im Frühling 2027.
Vier Zahlen für dieselbe Parzelle machen den Unterschied sichtbar: was heute darauf steht, was die geltende Ordnung zulässt, was der Entwurf bringt, und was es bräuchte, damit im Umkreis von 500 Metern genug Menschen wohnen, dass Laden, Schule, Arztpraxis und ein dichter Fahrplan tragen.
Dazu eine fünfte, die man selten sieht: ab welcher zusätzlichen Fläche sich ein Eingriff überhaupt rechnet, je nachdem ob aufgestockt, angebaut oder ersetzt wird. Darunter passiert nichts, egal was der Zonenplan erlaubt.
Habt ihr euer Grundstück im Änderungsplan schon gesucht?
Wer die Zahlen für die eigene Parzelle sehen will, meldet sich bis am 9. Oktober.
Zum Fallbeispiel ZMitwirkung BZO-Revision Zürich
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