Wohnhochhäuser = automatisch mehr Wohnungen? Ganz so einfach ist es nicht.

Im aktuellen NZZ-Kommentar zur Zürcher Hochhaus-Abstimmung «Zürich braucht endlich mehr Platz für Hochhäuser – und Mut für echte Entwicklung» argumentiert Andrea Marti, Bauen in die Höhe sei ein zentraler Hebel gegen die Wohnungsnot. Aus raumplanerischer und rechtlicher Sicht greift das zu kurz. Ein paar Präzisierungen zu zulässigen Dichte (BZO Stadt Zürich) und Schattenwurf (BPG Kanton Zürich):

1. Mehr Ausnützung entsteht nicht automatisch durch Höhe Nach der städtischen Bau- und Zonenordnung (BZO) ändert sich die zulässige Dichte, und damit die Zahl der Wohnungen, nicht, nur weil man höher baut. Ein Hochhaus verteilt die erlaubte Nutzfläche lediglich auf weniger Grundfläche, schafft aber nicht mehr Wohnraum. Mehr entsteht heute, wenn überhaupt, erst über eine Sondernutzungsplanung, und auch dort ist nur eine nicht erhebliche Abweichung rechtens.

2. Der eigentliche Zweck bleibt oft ungenutzt Auf ein Hochhaus angewiesen wäre man erst, wenn die Dichte deutlich höher liegt, als sie im Regelbau unterzubringen ist. Genau das wäre der eigentliche Zweck des Hochhauses: auf gleicher Fläche mehr Wohnraum, als ohne Hochhaus möglich wäre. Bei den heute erlaubten Dichten ist das aber, wenn überhaupt, höchstens bei einer Sondernutzungsplanung der Fall. Sonst kann sich ein Hochhaus zwar lohnen (mehr Aussicht), seinen Kernzweck erfüllt es dann aber nicht.

3. Freiraum ist kein Argument gegen mehr Dichte Das Hochhaus wird heute oft mit dem Freiraum am Boden begründet, den es schafft. Nur: Ein Hochhaus, das bei gleicher Dichte entsteht und primär Freifläche freispielt, liesse sich genauso gut mit mehr Dichte zulassen. Dann gäbe es beides, den Freiraum am Boden und zusätzlichen Wohnraum. Der Freiraum spricht also nicht gegen mehr Dichte, sondern gerade dafür. Vorausgesetzt, Schatten-, Grünflächen- und Abstandsregeln heben die zusätzliche Dichte nicht gleich wieder auf.

4. Die 3-Stunden-Schattenregel als Nadelöhr Selbst wo verdichtet werden dürfte, greift bei Wohnhochhäusern das kantonale Planungs- und Baugesetz (PBG): Wirft das Hochhaus mehr Schatten auf umliegende Wohnnutzung als ein Regelbau, kann das Projekt scheitern, und die theoretische Dichte lässt sich gar nicht realisieren. Man dreht sich im Kreis.

Zugespitzt ist es fürs Wohnungsangebot fast egal, wie man am 27.9. stimmt: Keine der beiden Varianten erhöht die zulässige Dichte, also entsteht so oder so nicht mehr Wohnraum. Entschieden wird über die Höhe, nicht über die Menge. Wer wirklich mehr Wohnungen will, muss bei der Dichte ansetzen, und das gehört in die laufende BZO-Revision, nicht in eine separate Hochhausvorlage.

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