Warum der Richtplan Aargau ein strukturelles Problem hat und warum die Immobilienbranche jetzt genauer hinschauen sollte

In der öffentlichen Diskussion heisst es oft, Bund, Kantone und Gemeinden hätten die Grundlagen für die Siedlungsentwicklung nach innen längst geschaffen. Doch Projekte scheitern nach wei vor an zu tiefen Mindestdichten und Zonen, die zu tiefe Einwohnendendichten ermöglichen.

Der vernachlässigte Hebel: der kantonale Richtplan

Der Richtplan definiert:

• wo gebaut werden darf

• wie viel gebaut werden darf

• welche Grundsätze Gemeinden für die Innenentwicklung anwenden müssen

Damit bestimmt er, welche Potenziale Gemeinden später in der Nutzungsplanung ermöglichen können oder eben nicht.

Was im Aargau aktuell passiert: Die Revision ohne Revision

Der Kanton Aargau revidiert derzeit seinen Richtplan. Eigentlich wäre jetzt der Moment, zentrale Fragen zu klären:

• Sind die Mindestdichten angemessen?

• Sind Wohn- und Beschäftigungsschwerpunkte sinnvoll gesetzt?

• Gibt es klare, nachvollziehbare Benchmarks?

Doch der entscheidende Punkt: Die Mindestdichten werden nicht angepasst.

Die Interpellation: Symptom einer fehlgeleiteten Planungskultur

Gian von Planta stellte im Grossen Rat die zentrale Frage:Warum hält der Kanton an Mindestdichten fest, die nachweislich zu tief sind?

Die Antwort der Regierung zeigt das strukturelle Problem:

• Ja, Mindestdichten sind wichtig für die Siedlungsentwicklung nach innen.

• Nein, man will sie trotzdem nicht anpassen.

Diese widersprüchliche Haltung zieht sich durch die Planung:Man spricht über Wohnraummangel, Verkehr, Zersiedelung und Rechtssicherheit, aber man lässt die Stellschraube unangetastet, die all diese Themen direkt beeinflusst.

Die Konsequenzen

Zu tiefe Mindestdichten führen zu systemischen Problemen:

• Entwicklungspotenziale bleiben zu niedrig, selbst an sehr gut erschlossenen Standorten.

• Siedlungsentwicklung nach innen wird gefordert, aber planerisch nicht ermöglicht.

• Herausforderungen bei Verkehr, Wohnraum und Zersiedelung verschärfen sich.

• Rechtssicherheit sinkt, sowohl für Gemeinden als auch für Grundeigentümer.

Beispiel Baden: Ein Standort mit Potenzial, aber ohne Strategie

Baden ist ein zentraler ÖV-Knoten und funktionaler Schwerpunkt. Eigentlich ein idealer Standort, um Wohnen und Arbeiten gezielt zu stärken.

Doch die aktuelle Revision der Nutzungsplanung sieht ein “weiter wie bisher” vor.

Die Folge:Strategisch wichtige Potenziale bleiben ungenutzt und gestützt auf die geltenden wie auch die revidierten Vorgaben im kantonalen Richtplan wird sich daran voraussichtlich auch in der Gemeinde Baden nichts ändern.

Was das für die Immobilienbranche bedeutet

Viele Probleme, die später in Projekten sichtbar werden, entstehen lange vor dem Bauprojekt, nämlich im Richtplan:

• zu tiefes Entwicklungspotential

• unklare Potenziale

• erhöhte Einspracheanfälligkeit

• schwache Rechtssicherheit

Auffällig ist:Die Immobilienbranche nutzt diesen Hebel kaum, obwohl er entscheidend ist.

Jetzt könnten zentrale Parameter beeinflusst werden:

• Mindestdichtevorgaben

• Standortlogik von Wohn- und Beschäftigungsschwerpunkten

• Benchmarks für Gemeinden

• Grundlagen für spätere Nutzungsplanung

Bleiben diese Fragen offen, bleiben die strukturellen Probleme bestehen.

Warum Mitwirkung jetzt zählt

Bis Ende Dezember läuft die Mitwirkung zur Richtplanrevision.Jetzt können Verbände, Grundeigentümerschaften und Branchenakteure Stellung nehmen, bevor der Richtplan festgeschrieben wird.

Mitwirkung bedeutet gestalten, nicht kritisieren.Sie schafft Grundlagen, damit die Siedlungsentwicklung nach innen real möglich wird.

Unser Beitrag

Resilientsy unterstützt Gemeinden, Verbände und die Immobilienbranche dabei,

• strukturelle Schwächen präzise zu identifizieren

• Potenziale sichtbar zu machen

• konkrete, umsetzbare Anpassungen vorzuschlagen

• Beiträge so zu formulieren, dass sie verstanden, berücksichtigt und wirksam werden

Schlussfrage

Der Richtplan wird nur alle paar Jahre revidiert.Wird dieser Moment genutzt oder verstreicht er ungenutzt?